Jak využít iracionality trhu a dlouhodobě ho překonat? (konkrétní příklad)

Dnes budeme pokračovat v pohledu na to, proč nefunguje teorie efektivního trhu a proč relativně jednoduše můžeme porazit trh, pokud víme co děláme. A jak jsem slíbil, jako příklad si vezmeme dříve diskutovanou společnost Hong Kong Land. Na dividendové akcie, konkrétně na HKL, jsme se dívali ve videu o mé strategii dividendového portfolia. Ukážeme si, že v reálném světě záleží, jak jsou aktiva, do kterých investujeme, zabalená, a jak toho využít.

dividendové akcie

Jen na připomenutí, nejedná se o investiční doporučení. Hong Kong Land vlastní zejména kanceláře v nejprestižnějších částech Hong Kongu a Singapuru. Jedním z nájemců je např. akciová burza v Hong Kongu. Toto jsou opravdu luxusní nemovitosti na prestižních místech. A díky tomu, Hong Kong Land dlouhodobě drží obsazenost blízko 100 % a také se mu daří dlouhodobě zvyšovat nájmy. Pokud budete hledat investici do nemovitostí, tak jistě narazíte na pojem „capitalization rate,“ což je poměr čistého provozního příjmu z pronájmu a hodnoty nemovitosti: pokud jste koupili za 100 milionů a čistý provozní příjem máte 2 miliony, pak je capitalization rate 2 %. Je to podobné jako u dluhopisů: vyšší úroková míra obvykle, aspoň teoreticky, značí vyšší riziko. U nemovitostí platí, že čím je provoz či nájemce riskantnější, tím vyšší požadujete nájem, tedy i capitalization rate, abyste se kryli v případě bankrotu či dalších problémů nájemce, tedy pro případ neobsazenosti Vaší nemovitosti. V případě prémiových nemovitostí Hong Kong Land je capitalization rate někde mezi 2 a 3 %, což je někde na samotném dně, protože je zde velmi nízké riziko, že tyto nemovitosti by zůstaly neopuštěné. Vždy totiž přijde nějaká prestižní společnost, která tam bude chtít působit. A nízká capitalization rate také odpovídá vysoké hodnotě nemovitostí samotných, jednoduše tím, jak tento vzoreček matematicky funguje.

hong kong land akcie

Hodnota již provozujících nemovitostí je zhruba 36 mld. dolarů, dluh je 3,6 mld. dolarů. Dluh je v lehce nižším objemu než suma nově vystavovaných projektů, takže můžeme říci, že tyto dvě se vyruší a aktuální portfolio nemovitostí v hodnotě 36 mld. je prakticky bez dluhu. Dividenda je 22 centů a roste v průměru o 3,6 % ročně. Pokud se díváte na dividendové akcie, toto nevypadá špatně.

dividendové akcie

Cena akcie je nyní 3,7 dolaru a tržní kapitalizace 8,6 mld. dolaru (tedy cena je jen 24 % čisté hodnoty aktiv). Aktuální dividendová návratnost je 22 centů, za cenu 3,7 dolarů, tj. 6 % ročně. Pokud přidáme dlouhodobý růst dividendy, tak jsme někde na 9 % ročně. Tedy pokud toto porovnáme s nízkorizikovými dluhopisy, kde máme úrokovou míru dejme tomu 2 % u opravdu dlouhodobého dluhopisu – příkladem může být URW, REIT který jsme tu diskutovali, jehož úroková míra z dluhu je menší než 2 %, tak HKL nabízí 3x až 4x tak více, navíc HKL dává ochranu před inflací. Jak to? Proč takový propastný rozdíl v návratnosti? Prvním důvodem je volatilita. Tento graf ceny akcie nám to ukazuje. Většina investorů nemá rádo, když ceny jejich investic klesají. Můžeme zde vidět, že za poslední rok cena akcie klesla o více než 50 %, a toto je interpretováno jako 50% ztráta. Jsou zde pochopitelně dopady pandemie a určitých úlev na nájmech, které si dejme tomu zasluhují určitý pokles ceny akcie, možná tak 5-10 %, protože akcie je investice na dalších 50 let. Pokud budeme vycházet z toho, že tyto nemovitosti budou mít své nájemníky i v budoucnu, 50% sleva nedává smysl. Inteligentní investor toto samozřejmě vidí jako možnou příležitost: nižší cena znamená vyšší dividendová a celková návratnost – protože tak může minimálně reinvestovat dividendu při lepší ceně.

Dejme tomu, že nesnášíte volatilitu: většina investičních manažerů ji také nemá rádo, protože pak výkonnost jejich fondu skáče nahorů/dolů, což nesnáší klienti, protože zaměňují volatilitu s rizikem. A dejme tomu, že Vám nabídnu řešení: nabídnu Vám privátní produkt, kdy Vám budu vyplácet 2 % ročně – žádná volatilita, protože tento produkt není obchodovaný na trhu. Toto ve skutečnosti je pro mnoho investorů atraktivnější. A co udělám já? Nakoupím Hong Kong Land, možná si ještě naberu nějakou dluhovou páku, jak se to tak dělá, ale nezabíhejme do podrobností. Sám budu dostávat 6 % ročně, dvě procenta vyplatím Vám a čtyři si nechám, a profituji z této dividendové akcie. Takto mám příjem zdarma (jak říká Robert Kiyosaki – nepotřebuješ vlastní peníze, abys zbohatl), protože k nákupu jsem použil Vaše peníze a HKL jsem jen přebalil do jiného kabátu a dal Vám 2 % ročně. Vy jste spokojení a já jsem spokojený. Já mám příjem a vy nečelíte volatilitě. Toto je důvod, proč hodně kapitálu hledá privátní investice, aby se vyhnuli volatilitě, přitom jde často o přebalená aktiva, která lze nakupovat na volném trhu.

Druhým důvodem pro nízkou cenu, pro slevu 75 % na aktiva, je koš, ve kterém HKL je. Hong Kong Land se obchoduje jako akcie. A požadovaná návratnost akcií v Singapuru a Hong Kongu je nyní dejme tomu někde kolem 10 %. A fond manažeři, kteří zde nakupují akcie, požadují 10 %, tedy HKL musí nabídnout 75 %, aby aktiva s capitalization rate 2-3 % nabízela 10 % ročně. Takto nízká cena je totiž jediná cena, za kterou instituce budou tuto akcii nabízet. Můžeme vidět, že prakticky nikdy v historii je HKL neprodávalo za plnou cenu čistých aktiv, obvykle je společnost prodávala s 50% slevou.

Jak takové dynamiky využit? Pokud chceme bezpečný příjem, dobře, můžu přímo koupit HKL a získám 6 % nyní a v dlouhodobém horizontu 9-10 %. Pokud by chtěl management HKL zvýšit hodnotu, pravděpodobně by pomohlo, kdyby nemovitosti uvedli na burzu jako REIT, kde budou kontrolujícím akcionářem. REIT je najednou jiné balení, kde jsou investoři ochotní zaplatit cenu blízkou čisté hodnotě aktiv. V případě HKL by snad zaplatili také prémii. Nebo by management mohl několik nemovitostí prodat a za tento kapitál provádět zpětný odkup akcií. Rostla by tak hodnota na akcii. V případě HKL se ani jedno nechystá, protože HKL již má kontrolujícího akcionáře, který se jasně vyjádřil, že toto nemá v plánu.

Pokud chcete vidět, co čeho přesně investuji, do čeho vkládám své peníze, nejen dividendové akcie, navštivte Portál rozumného investora. Např. nedávno jsem do dividendového portfolia koupil podobný podnik jako HKL, který ovšem plánuje své nemovitosti uvést jako REIT, jakmile k tomu bude lepší příležitost než nyní uprostřed velmi nejistého prostředí.