fbpx
Jak jsem kupoval nemovitost: Můj příběh a perspektiva investora

Jak koupit nemovitost: V médiích jsme zásobovaní zprávami o tom, jak rostou ceny bydlení, ať už jde o byty či domy. Je tedy dobrá chvíle koupit byt či dům, nebo bychom kupovali na vrcholu bubliny a měli bychom si tak počkat? Jak koupit? Co ve skutečnosti rozhoduje o úspěšném nákupu? V tomto článku se podíváme na nákup nemovitosti z investiční ekonomické perspektivy.

V roce 2018 jsem koupil dům, podle mě za velmi dobrou cenu a na výborné lokalitě, a rád se tak podělím o své poznatky jak koupit nemovitost. Při úspěšném nákupu nemovitostí platí stejná pravidla jako pro úspěšný nákup akcií.

1. Jak koupit nemovitost: Kupujete konkrétní byt či dům

Průměrná cena na trhu nám ve skutečnosti řekne velmi málo o tom, jestli je dobré nakupovat. Stežejní totiž je, za kolik nakupujeme my. I když aktuálně těch velmi dobrých nabídek může být na trhu málo, tu a tam se jistě objeví. Ten, kdo prodává, může být pod tlakem a musí rychle prodat či jde o někoho, kdo tu nemovitost sdělil, a chce se jí bez větší znalosti místích cen zpeněžit atd.

Stejně tak lze nakupovat akcie s návratností nad 10 % za každých globálních ekonomických podmínek, jen někdy to může být těžší a někdy jednodušší. Za poslední rok jsem zúročil své akciové portfolio o více než 20 %. Své konkrétní investice sdílím na svém Portálu, který máte příležitost navštívit.

2. Věnujte svou energii proporcionálně velikosti investice

Máme totiž tendenci trávit spoustu času malými rozhodnutími a málo času na velká rozhodnutí. Nákup nemovitosti je pro většinu lidí největším obchodem jejich života.

Pokud chcete nemovitost k vlastnímu bydlení či k pronájmu, doporučený postup je stejný. Zmapujte se oblast, ve které chcete nakupovat, projděte si všechny dostupné nabídky a navštivte nemovitosti, které Vás zaujmou.

Nemluvím zde o pohledu na 5 domů online a pak nákup jednoho z nich. Mluvím tu o procházení stovek a stovek nabídek. Většina z nich bude předražená. Buďte trpěliví a věřte, že jednou přijde něco, co Vás zaujme. Během tohoto procesu se stanete expertem na místní ceny a pokud nemovitostem nerozumíte, poraďte se s expertem, zda je daný dům či byt dobrou koupí, tzn. jestli se náhodou nebortí, případně jaké opravy očekávat atd.

Osobně mi trvalo jeden a půl roku, než jsem narazil na dobrý dům ve výborné lokalitě za přijatelnou cenu. Nicméně, čekání se vyplatilo. Pokud byste měli hledáním domu strávit během následujících dvou let dohromady 200 hodin a díky tomu koupíte dům či byt o 800 000 Kč levněji než byste zaplatili, pokud byste kupovali za průměrnou cenu. Vaše průměrná mzda z této snahy tak byla 4 000 Kč za hodinu. To není špatné využití času. Pozor na naši tendenci věnovat velkým finančním rozhodnutím nepoměrně málo času a energie. Analogií může být jedna hodina strávená s investičním poradcem, při které „sestaví“ naše portfolio.

3. Lokalita, lokalita, lokalita

Skvělá lokalita za dobrou cenu je lepší než přijatelná lokalita za skvělou cenu

Pokud nakoupíte ve velmi žádané omezené lokalitě za přijatelnou cenu, prakticky nemáte šanci prodělat. Ceny v žádaných lokalitách, kde je poptávka omezená, mají totiž tendenci rapidně růst. Osobně jsem fanouškem Prahy-Západ, kde je často krásná příroda a velmi dobrá dostupnost do Prahy. Špatný také není sever Brna.

jak koupit nemovitost
deloitte
Zdroj: Deloitte

Tento princip je analogií konkurenční výhody při nákupu podniků (akcií). Hlavní konkurenční výhodou u nemovitostí je lokalita. Na umístění naší nemovitosti totiž v dlouhém období záleží nejvíce.

4. Jak koupit nemovitost: Minimalizujte riziko

Jestli jde skutečně o bublinu, která praskne, nám může pomoci napovědět výše nájmů v dané lokalitě. Pokud nájmy také rostou, máme větší bezpečí toho, že neztratíme. A nájmy běžně rostou také (pokud koupíte v dobré lokalitě). Navíc v dobré lokalitě budete schopni nemovitost vždy prodat za dobrou cenu.

Jako vždy u investování, je třeba porovnat naše rizika a výnosy. Spočítejte si náklady na financování, např. podle hypotéky, kterou byste si brali, a porovnejte je s nájmem, který si za pronájem této nemovitosti můžete účtovat. Pokud nakupujete za dobrou cenu, nájem by měl pokrývat splátku hypotéky.

jak koupit nemovitost
hypotéka
nájem
Zdroj: EKONOM.cz

Počítejte s náklady na úrdžbu a opravami. Ať už kupujete novostavbu či starší nemovitost, počítejte s výdaji na údržbu a opravy, obzvláště u staršího domu. Tyto náklady zahrňte do své kalkulace.

5. Nelpěte na určité nemovitosti

Může se stát, že po první návštěvě budete z nemovitosti zcela unešeni a Váš vnitřní hlas Vám bude říkat: „To musím koupit, to musím koupit.“ Nicméně poslechnout tento hlas by nemuselo být nejvýhodnější. Lpění na určitém výsledku nás totiž připravuje o vyjednávací pozici. Lpění je totiž o strachu z toho, že o něco přijdeme.

Rozumnější totiž bývá nabídnout nižší cenu než je ta prodejcem nabízená. Pokud toto uděláte 10krát, tak se Vám ve 2-3 případech povede dosáhnout Vaší ceny či přinejmenším výrazné slevy. Odpoutanost od výsledku vyjednávání nám dává sílu vyjednat skvělou cenu.

Dům, který jsem nakonec koupil, jsem „vyhrál“ v aukci. Na den otevřených dveří přišlo 14 různých zájemců a poté realitní kancelář konala akci „kdo dá víc.“ Přestože jsem dům velmi chtěl, dovolil jsem si nepřeplatit nabízenou cenu a být v pořádku s tím, že dům nakonec nekoupím. A nakonec jsem uspěl: získal jsem ho za dobrou cenu. To je tedy jak koupit nemovitost za příznivou cenu. Vstup na můj investiční Portál.